I. Sachverhalt:
Die Beklagte ist eine Erschließungsgesellschaft in Gestalt einer GmbH, deren einzige Gesellschafterin die beigeladene Gemeinde ist. In einem Erschließungsvertrag mit dieser Gesellschaft hatte die Gemeinde ihr die Erschließung eines Neubaugebiets übertragen und die Umlegung der Erschließungskosten auf die Eigentümer der unbebauten Grundstücke vereinbart. Die Kläger erwarben ein solches Grundstück von der Gemeinde, verpflichteten sich im Kaufvertrag, in den Erschließungsvertrag einzutreten, und leisteten an die Erschließungsgesellschaft Abschlagszahlungen auf die Erschließungskosten. Mit der Klage forderten sie diese Abschlagszahlungen teilweise zurück, weil sie ohne wirksamen Rechtsgrund erfolgt seien. Die Vorinstanzen haben die Klage abgewiesen.

II. Die Entscheidung
Das Bundesverwaltungsgericht hat der Klage stattgegeben. Der Erschließungsvertrag sei nichtig. Dafür waren im Wesentlichen folgende Erwägungen maßgeblich:

Die Erschließung der Grundstücke im Gemeindegebiet ist grundsätzlich Aufgabe der Gemeinde (§ 123 Abs. 1 BauGB). Zur Deckung der ihr dadurch entstandenen Kosten erhebt die Gemeinde Erschließungsbeiträge gemäß den §§ 127 ff. BauGB. Die Kosten dürfen nur für bestimmte Anlagen von den Grundstückseigentümern gefordert werden; zudem muss die Gemeinde 10% des beitragsfähigen Aufwandes selbst tragen.

Seit einer Gesetzesänderung aus dem Jahr 1993 kann sie die Erschließung aber auch durch Vertrag auf einen Dritten übertragen (§ 124 Abs. 1 BauGB). Dieser sog. Erschließungsträger wälzt im Rahmen eines privatrechtlichen Rechtsgeschäfts die ihm entstandenen Kosten unter Einkalkulierung eines Gewinns auf die Eigentümer bzw. Käufer der im Erschließungsgebiet gelegenen Grundstücke ab. Dabei ist der Erschließungsträger von den genannten Einschränkungen des Beitragsrechts befreit.

Ziel der Gesetzesänderung war es, die Ausweisung und Schaffung von Bauland zu erleichtern. Hierzu wollte der Gesetzgeber die vertragliche Regelungen zwischen Gemeinden und Investoren im Städtebaurecht stärken, zugleich aber die rechtlichen Grenzen solcher Verträge festlegen. Leitbild war dabei ein privater Erschließungsunternehmer, der seine Entscheidungen unabhängig von der Gemeinde trifft. Denn der Verzicht auf den Schutz des beitragsrechtlichen Vorteilsprinzips ist allein dadurch zu rechtfertigen, dass die Bereitschaft eines Investors zur vertraglichen Übernahme der Erschließung regelmäßig nur dann bestehen wird, wenn die Nachfrage nach Baugrundstücken in der Gemeinde so hoch ist, dass die Erschließung eine über den beitragsrechtlichen Erschließungsvorteil hinausgehende allgemeine Wertsteigerung der Grundstücke im Erschließungsgebiet erwarten lässt. Die vorliegende Konstellation einer gemeindlichen Eigengesellschaft ist damit nicht vergleichbar; diese ist kein "Dritter" im Sinne von § 124 Abs. 1 BauGB. Ihre Einschaltung würde praktisch und wirtschaftlich darauf hinauslaufen, dass die Gemeinden "im Mantel eines Privaten" vertraglich die Erschließungskosten auf die Eigentümer bzw. Käufer abwälzen könnten, ohne den Begrenzungen des Beitragsrechts zu unterliegen.

Das BVerwG hat Unabhängig von dem Vorstehenden auch den Erschließungsvertrag auch deshalb für nichtig erachtet, weil die Gemeinde sich darin umfangreiche Befugnisse vorbehalten hatte, die praktisch auf ein unbeschränktes Recht zur Selbstvornahme hinausliefen, so dass tatsächlich keine "Übertragung" im Sinne von § 124 Abs. 1 BauGB vorlag.

III. Die Bedeutung
Die Entscheidung könnte sich auf alle Fälle von Grundstückskäufen auswirken, bei denen der Verkäufer eine Erschließungsgesellschaft ist, an der die Kommune die Mehrheit der Anteile hält. Verkauft die Gemeinde so erschlossene Grundstücke an Bauwillige, hat der Käufer zu prüfen, ob von den Erschließungskosten tatsächlich ein 10 %ger Selbstbehalt bei der Kommune verblieben ist. Dabei ist auf den Inhalt des Erschließungsvertrages zwischen der Gemeinde und ihrer Erschließungsgesellschaft abzustellen. Sofern der Selbstbehalt nicht erfolgt ist, der Bürger aber in die Zahlungsverpflichtungen aus dem Erschließungsvertrag eintritt, kann er sich gegen diese Verpflichtung (die auf eine Zahlung von 100% der Erschließungskosten hinausläuft) mit Berufung auf die Nichtigkeit des Erschließungsvertrages zur Wehr setzen.

Dresden, 09.12.2010

Rechtsanwalt Lothar Hermes
Fachanwalt für Verwaltungsrecht,