Ausgleichsbeträge  nach §§ 154ff BauGB nach Abschluss der Sanierungsmaßnahme
Die Spielräume der Kommune bei der Veranlagung der Grundstückseigentümer

Vorbemerkung

Gegenwärtig bereiten vielen Kommunen in Sachsen die Erhebung von Ausgleichsbeträgen nach Abschluss einer Sanierungsmaßnahme in dem zuvor festgelegten Sanierungsgebiet vor. Einige dabei typischerweise auftretende Rechtsfragen sollen nachfolgend behandelt werden:

1. Sind die Gemeinde zur Erhebung von Ausbaubeträgen nach durchgeführter Sanierungsmaßnahme verpflichtet?

Grundsätzlich besteht für den Grundstückseigentümer eine Ausgleichungspflicht, soweit ein förmliches Sanierungsgebiet per Satzung ausgewiesen und durch die Sanierungsmaßnahmen der Bodenwert seines Grundstücks erhöht worden ist. Dabei muss allerdings tatsächlich ein Zusammenhang zwischen der Sanierung und der Bodenwerterhöhung des Grundstücks bestehen.

2. Gibt es für die Gemeinde Alternativen zur Erhebung von Ausbaubeträgen

Die Gemeinde kann durch Satzung bestimmen, dass der Ausgleichsbetrag nicht auf der Basis der Bodenwerterhöhung errechnet wird, sondern auf der Basis des tatsächlichen Aufwandes, der für die Erweiterung oder Verbesserung der Erschließungsanlagen (Verkehrsanlagen) angefallen ist (§ 154 Abs. 2 a S. 1 BauGB). Voraussetzung ist allerdings, dass die sanierungsbedingte Erhöhung der Bodenwerte in dem Sanierungsgebiet nicht wesentlich über der Hälfte dieses tatsächlichen Aufwandes liegt.

Die Gemeinde darf aber nur 50 % des tatsächlichen Aufwandes in Rechnung stellen (§ 154 Abs. 2 a S. 2 BauGB).

3. In welchen Fällen kann die Gemeinde gänzlich von der Erhebung von Sanierungsbeiträgen absehen?

Die Gemeinde kann für das förmlich festgelegte Sanierungsgebiet oder Teile davon von der Erhebung von Ausgleichsbeträgen absehen, wenn nur geringfügige Bodenwerterhöhungen gutachterlich ermittelt worden sind oder der Verwaltungsaufwand für die Erhebung des Ausgleichsbetrages in keinem Verhältnis zu den möglichen Einnahmen steht.

Ferner kann sie von der Erhebung des Ausgleichsbetrages ganz oder teilweise absehen, wenn dies im öffentlichen Interesse oder zur Vermeidung unnötiger Härte geboten ist. Dies kann allerdings immer nur im Einzelfall erfolgen. Ansonsten stehen der Kommune die Möglichkeiten der Stundung und des Erlasses nach der Abgabenordnung offen.

4. Gibt es Möglichkeiten mit der Gemeinde zu verhandeln

Die Gemeinde kann vor Abschluss der Sanierung die Ablösung der Sanierungsbeträge durch Vertrag mit dem Grundstückseigentümer zulassen (§ 154 Abs. 3 BauGB). Hierbei besteht für ihr ein gewisser Spielraum zur Festsetzung dieses Ausgleichsbetrages zu. Sie kann ihn höher, aber auch (etwas) niedriger festsetzen als der voraussichtlich festzustellende Anstieg des Bodenwertes.

5. Wie wird die sanierungsbedingte Bodenwerterhöhung berechnet?

Für die Ermittlung der Werterhöhung durch die Sanierungsmaßnahmen wird auf den Bodenwert des Grundstücks abgestellt. Verglichen wird dabei der Bodenwert, den das Grundstück vor Ankündigung und Durchführung der Sanierungsmaßnahmen hatte und der Wert, den es nach Abschluss dieser Maßnahmen hatte. In Abzug gebracht werden dabei u. a. zulässige Eigenmaßnahmen des Grundstückseigentümers, die ebenfalls zu einer Werterhöhung geführt haben. Abgestellt wird dabei die Vorschriften der Wertverordnung (WertVO) heranzuziehen, dort die §§ 26 und 28 WertVO.

Für die Höhe des Anfangs- und des Endwertes ist das Geschehen auf dem Grundstücksmarkt maßgeblich, wie es sich in geeigneten Vergleichspreisen bzw. –gebieten manifestiert. Für die Festlegung der Ablösebeträge, die auf einen durchschnittlichen Bodenwert in einem bestimmten Gebiet abstellen, ist daher auf die Bodenpreise nach der Bodenrichtwertkarte zu achten. In letzterer werden alle Verkäufe von Grundstücken in dem Gebiet erfasst und daraus der Bodenrichtwert für Grundstücke festgelegt. Bei den Bodenrichtwerten wird natürlich ein Durchschnittswert gebildet, wobei je nach zulässiger Bebauung bzw. Bebaubarkeit die Bodenpreise auch unterschiedlich sind.

Beispiel:  bei einer zulässigen Bebauung von vier Vollgeschossen der Bodenrichtwert höher als bei einer zulässigen Bebauung von lediglich einem Vollgeschoss.

Wird jedoch ein Ausgleichsbetrag festgelegt, so kann der gebietsweise ermittelte Bodenrichtwert nur für die Ermittlung des Anfangswertes einzelner Grundstücke zugrunde gelegt werden. Dann jedoch müssen in dem Bescheid bestimmte Kriterien für die Individualisierung der sanierungsbedingten Werterhöhung zur Anwendung gelangen.

Eine zulässige Bewertungsmethode für die individualisierte Wertmittlung ist das so genannte Modell Niedersachsen. Das Klassifikationssystem besteht aus zwei gleichartig strukturierten Bewertungsrahmen für die städtebaulichen Missstände (Anfangszustand) und die Maßnahmen (Neuordnungstand). Dabei ist jeder Rahmen wiederum in die vier Komplexe „Bebauung“ (bezogen auf die nähere Umgebung), „Struktur“ (Eigentumsverhältnisse, Zugänglichkeit, innere Erschließung), „Nutzung“ (Art und Maß der baulichen Nutzung, Verdichtung, Gemengelage, Beschaffenheit) und „Umfeld“ (Verkehr, Infrastruktur, äußere Erschließung, Grünanlagen) gegliedert. Die vier Komplexe sind in Form einer Rangskala von 1 (minimaler Missstand/minimale Maßnahme) bis 10 (maximaler Missstand/maximale Maßnahme) unterteilt. Jede der Klassen ist mit Stichwortangaben zu den typischen Klassenmerkmalen belegt. Die Anwendung des Verfahrens erfolgt davon ausgehend, indem das Bewertungsobjekt zunächst nach seinen Merkmalen in den Klassifikationsrahmen für Missstände und Maßnahmen eingestuft wird, und zwar für jeden der vier Komplexe in eine der Stufe 1 bis 10. Danach werden Klassenmittelwerte aus den vier Komplexen gebildet, unterschieden nach Missständen und Maßnahmen. Schließlich wird die prozentuale Wertsteigerung aus dem Modellrahmen (Matrix) für den Anfangswert entnommen.

6. Können nach Erhebung des Ausgleichsbetrages weitere Abgaben wie Straßenausbaubeiträge verlangt werden?

Sobald ein Ausgleichsbeitrag festgesetzt worden ist, können für die Grundstücke weitere  Ausgleichsbeträge nicht verlangt werden. Zudem ist das Grundstück auch infolge der Regelung des § 154 Abs. 1 S. 2, 3 BauGB auch erschließungsbeitrags-, ausbaubeitrags- und kostenerstattungsfrei. Die Grundstücke können also nicht mehr gesondert zu einem Ausbaubeitrag herangezogen werden, soweit sie erschließende Straßen erstmalig hergestellt oder aber ausgebaut worden sind.

Dresden, 08.04.2010

RA Hermes, Fachanwalt für Verwaltungsrecht